La exención depende del uso de la vivienda y de la situación del heredero
- No existe una exención automática por el simple hecho de haber recibido el inmueble por herencia.
- La ganancia se calcula comparando el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones con el precio neto de venta.
- La reinversión en otra vivienda solo permite aplicar la exención si el inmueble vendido era la vivienda habitual.
- Las personas mayores de 65 años pueden tener una exención total si venden su vivienda habitual.
- También existe una alternativa mediante una renta vitalicia, con un límite total de 240.000 euros.
¿Existe una exención del IRPF al vender una vivienda heredada?
La respuesta corta es que heredar y vender no genera por sí solo una exención. Cuando se transmite el inmueble, la Administración considera que existe una posible ganancia patrimonial y esta debe incluirse en la declaración de la renta correspondiente al año de la venta.
La herencia ya tributó, en su caso, por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El IRPF grava un hecho diferente: el aumento de valor producido entre la adquisición hereditaria y la venta. No se paga dos veces por el mismo concepto, aunque ambas operaciones estén relacionadas.
En mi experiencia, el error más frecuente consiste en pensar que todo el precio de venta es beneficio. No es así. Para calcular la ganancia pueden tenerse en cuenta determinados gastos de adquisición, impuestos, obras de mejora y costes asumidos por el vendedor.
La exención puede aparecer en tres situaciones principales:
- La vivienda heredada era la residencia habitual del heredero y se reinvierte el importe en otra vivienda habitual.
- El vendedor tiene más de 65 años y transmite su vivienda habitual.
- El vendedor tiene más de 65 años y destina el importe obtenido, dentro del plazo legal, a una renta vitalicia asegurada.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial de la herencia
La fórmula práctica es sencilla, aunque reunir correctamente los importes puede llevar tiempo:
Ganancia patrimonial = valor de transmisión - valor de adquisición
El valor de transmisión suele ser el precio real de venta, menos los gastos y tributos pagados por el vendedor, como determinados honorarios de agencia, gastos notariales relacionados con la transmisión o tributos que legalmente correspondan.
El valor de adquisición parte del valor atribuido a la vivienda en el Impuesto sobre Sucesiones. A esa cantidad se pueden sumar, si están correctamente acreditados, los gastos e impuestos de la herencia asumidos por el heredero, así como las inversiones y mejoras realizadas posteriormente.
| Concepto | Importe del ejemplo |
|---|---|
| Precio de venta | 250.000 € |
| Gastos de venta | -10.000 € |
| Valor declarado en la herencia | 180.000 € |
| Impuesto y gastos de adquisición hereditaria | 12.000 € |
| Mejoras acreditadas | 8.000 € |
| Ganancia patrimonial aproximada | 40.000 € |
En este supuesto, la ganancia no sería de 70.000 euros, sino de 40.000 euros. Sobre esa ganancia se aplicaría la escala de la base del ahorro del IRPF, que en 2026 parte del 19 % y alcanza el 30 % en los tramos más altos, sin olvidar las particularidades que puedan existir según la comunidad autónoma.
Qué valor se toma cuando la herencia es reciente
En las adquisiciones por herencia realizadas desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia catastral puede ser determinante para el Impuesto sobre Sucesiones. Si el valor declarado es superior, se toma normalmente ese importe mayor. En cualquier caso, el valor utilizado no puede superar el valor de mercado.
Conviene conservar la escritura de aceptación de herencia, la autoliquidación del impuesto, las facturas de reformas y los justificantes de pago. Sin documentos, algunos gastos pueden ser difíciles de defender ante una comprobación.
Las vías que pueden dejar la venta exenta
Reinvertir en otra vivienda habitual
La exención por reinversión no se aplica a cualquier vivienda heredada. El inmueble vendido debe haber sido la vivienda habitual del contribuyente, es decir, su residencia efectiva y permanente durante al menos tres años, salvo excepciones justificadas.
También puede cumplir este requisito una vivienda que haya dejado de ser habitual durante los dos años anteriores a la venta. Por eso, si el heredero recibe una vivienda, se muda a ella y la convierte realmente en su residencia, la posibilidad de aplicar la exención dependerá de los plazos y de las circunstancias concretas.
El importe obtenido debe reinvertirse en otra vivienda habitual o en una rehabilitación que vaya a tener ese carácter. El plazo es de dos años, contados desde la venta, aunque también se admiten inversiones realizadas durante los dos años anteriores.
La reinversión puede ser total o parcial. Si solo se reinvierte una parte, únicamente queda exenta la proporción correspondiente de la ganancia. Por ejemplo, si se reinvierte el 60 % del importe que debía destinarse a la nueva vivienda, la exención se aplicará, en principio, sobre el 60 % de la ganancia calculada.
Vender la vivienda habitual después de los 65 años
Las personas mayores de 65 años pueden vender su vivienda habitual sin tributar por la ganancia patrimonial. En este caso no es necesario reinvertir el dinero en otra vivienda ni contratar una renta vitalicia.
La clave está en demostrar que el inmueble tenía realmente la condición de vivienda habitual. Una vivienda heredada que se vende inmediatamente después de aceptar la herencia, sin haber sido residencia del heredero, no queda exenta solo porque el vendedor tenga más de 65 años.
Constituir una renta vitalicia
Existe una segunda vía para los mayores de 65 años que venden un inmueble que no era su vivienda habitual. La ganancia puede quedar exenta si el importe obtenido se destina, dentro de los seis meses siguientes a la venta, a constituir una renta vitalicia asegurada a favor del vendedor.
El límite máximo que cada contribuyente puede destinar a este mecanismo es de 240.000 euros, acumulado para todas las transmisiones. Si se reinvierte menos dinero, la exención será proporcional. Además, hay que comunicar a la entidad aseguradora que la operación se realiza con finalidad de aplicar esta exención.
No conviene confundir una renta vitalicia con una cuenta de ahorro o con cualquier producto financiero. Debe cumplir las condiciones fiscales y aseguradoras previstas en la normativa. Si se anticipan los derechos económicos de la renta, la exención puede perderse total o parcialmente.
Qué impuestos y trámites aparecen además del IRPF
La venta de una vivienda heredada suele implicar varias obligaciones distintas. Separarlas desde el principio evita errores de calendario y cálculos incompletos.
- Impuesto sobre Sucesiones. Se presenta por la adquisición hereditaria, normalmente dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento, con posibles reglas autonómicas y prórrogas.
- IRPF. Se declara la ganancia o pérdida patrimonial en el ejercicio en que se firma la venta.
- Plusvalía municipal. Es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos y corresponde al ayuntamiento, con reglas y plazos propios.
- Gastos de notaría, registro y agencia. Algunos pueden afectar al cálculo fiscal si están vinculados directamente con la adquisición o la transmisión y han sido pagados por quien vende.
Si hay varios herederos, cada uno declara su porcentaje de propiedad y su parte proporcional de la ganancia. La situación cambia si primero se vende la vivienda y después se reparte el dinero, o si uno de los herederos adquiere las participaciones de los demás. En esos casos puede existir una operación adicional que conviene revisar antes de firmar.
También es importante revisar si la vivienda estuvo alquilada. Las amortizaciones fiscalmente deducidas, incluida la amortización mínima exigible, pueden reducir el valor de adquisición a efectos de la venta y aumentar la ganancia declarable.
Errores que pueden encarecer la operación
Usar un valor de herencia incorrecto
Declarar en la renta un valor inferior al que corresponde según la documentación sucesoria puede provocar una regularización. El heredero debe trabajar con la escritura, la liquidación del impuesto y, cuando proceda, el valor de referencia aplicable.Restar gastos que no son deducibles
No todos los gastos de mantenimiento, pintura o reparación aumentan el valor de adquisición. Las mejoras que incrementan el valor del inmueble tienen un tratamiento distinto de los simples gastos de conservación, por lo que es esencial guardar facturas detalladas y evitar estimaciones genéricas.
Dar por aplicada la exención sin comunicar la reinversión
La exención por reinversión no funciona de manera automática. Si la nueva vivienda se compra después de la venta, hay que reflejar la intención de reinvertir en la declaración correspondiente y cumplir el plazo de dos años.
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Confundir vivienda heredada con vivienda habitual
Que una casa perteneciera a los padres o al cónyuge fallecido no convierte automáticamente el inmueble en la vivienda habitual del heredero. La Administración analiza la residencia efectiva, el tiempo de ocupación y las circunstancias que puedan acreditarla.
Mi recomendación es hacer el cálculo antes de aceptar una oferta de compra. Conocer la ganancia aproximada, la posible plusvalía municipal y la existencia de una exención puede cambiar por completo el dinero neto que finalmente recibe cada heredero.Antes de vender conviene cerrar tres cálculos
Para saber si existe una exención del IRPF por la venta de una vivienda heredada, primero hay que confirmar qué valor tuvo en la herencia, qué gastos pueden sumarse y si el inmueble fue realmente la vivienda habitual del vendedor.
Después conviene comparar las alternativas disponibles. La reinversión exige que la vivienda tenga carácter habitual, la exención por edad exige que el inmueble vendido sea la residencia habitual y la renta vitalicia tiene un plazo de seis meses y un límite de 240.000 euros.
Con esa revisión hecha antes de firmar, la venta deja de ser una operación basada en aproximaciones y se convierte en una decisión fiscalmente controlada. En casos con varios herederos, usufructos, alquileres o valores de referencia discutidos, la revisión de un asesor tributario puede evitar una factura inesperada en la siguiente declaración de la renta.
