Plantilla de contrato de alquiler entre particulares - qué incluir

Firmar un alquiler de vivienda sin dejar claras la duración, la fianza o quién paga cada gasto puede convertir un acuerdo sencillo en un problema largo y caro. Una plantilla de contrato de alquiler entre particulares ayuda a ordenar la relación, pero solo funciona si se adapta al tipo de arrendamiento y a las circunstancias reales de la vivienda. Aquí encontrarás un modelo práctico para completar, las cláusulas que no deberían faltar y las reglas españolas más importantes vigentes en 2026.

Elige el modelo según el uso real de la vivienda

El primer error suele aparecer antes de escribir la primera cláusula. No es lo mismo alquilar el piso para que una persona viva de forma estable que cederlo durante unos meses por estudios, trabajo o tratamiento médico. La etiqueta del documento importa menos que la finalidad real del alquiler.

Vivienda habitual

Es la opción adecuada cuando el inmueble cubre de forma permanente la necesidad de vivienda del arrendatario. Se aplica principalmente la Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU, y el inquilino disfruta de una protección de duración y prórrogas que no puede eliminarse mediante una cláusula desfavorable.

Alquiler de temporada

Debe existir una causa temporal concreta, como un curso académico, un traslado laboral o una estancia por motivos médicos. Escribir simplemente “contrato de 11 meses” no convierte automáticamente el alquiler en temporal. En mi experiencia, la causa y la residencia habitual del inquilino deben quedar bien explicadas para evitar que el acuerdo sea considerado un alquiler de vivienda permanente.

Habitación y alquiler turístico

El alquiler de una habitación puede tener un régimen distinto al de una vivienda completa, especialmente cuando el propietario continúa viviendo en el inmueble. El alquiler turístico, además, está sujeto a requisitos autonómicos y municipales. No conviene reutilizar un modelo de vivienda habitual para estos casos sin revisarlo.

Qué debe incluir una plantilla de contrato de alquiler

Un contrato privado no necesita una redacción complicada para ser válido. Sí necesita identificar bien a las partes, describir la vivienda, fijar la renta y explicar cómo se repartirán las obligaciones. La LAU permite que las partes exijan la formalización escrita y señala como elementos básicos la identidad de los contratantes, la finca, la duración y la renta inicial.

Datos imprescindibles

Modelo base para copiar y adaptar

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

1. Partes. Don o doña [nombre del arrendador], con DNI o NIE [número], y don o doña [nombre del arrendatario], con DNI o NIE [número], acuerdan celebrar este contrato respecto de la vivienda situada en [dirección completa].
2. Destino. La vivienda se destinará exclusivamente a residencia habitual del arrendatario y de las siguientes personas: [nombres]. No podrá cederse ni subarrendarse sin autorización escrita cuando esta sea legalmente necesaria.
3. Duración. El contrato comenzará el [fecha] y tendrá una duración inicial de [plazo]. Se aplicarán las prórrogas legales que correspondan al arrendamiento de vivienda habitual.
4. Renta. El arrendatario abonará [cantidad] euros al mes, dentro de los siete primeros días de cada mes, mediante transferencia a la cuenta [IBAN]. No se exigirá por adelantado más de una mensualidad.
5. Actualización. La renta solo se actualizará en cada aniversario si existe pacto expreso y dentro de los límites establecidos por la normativa vigente en ese momento.
6. Fianza y garantías. En este acto se entrega una fianza de [cantidad] euros. Se pacta además [ninguna garantía, aval, depósito u otra garantía], con el límite legal aplicable.
7. Gastos y suministros. Serán a cargo del arrendatario los suministros individualizados mediante contador, como agua, electricidad, gas o internet. Los gastos generales serán asumidos por [parte], por un importe anual inicial de [cantidad], si procede.
8. Conservación. El arrendador asumirá las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, salvo los daños imputables al arrendatario. Este último se hará cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.
9. Inventario. Se incorpora como anexo una relación de muebles, electrodomésticos, desperfectos, fotografías, llaves y lecturas de contadores, firmada por ambas partes.
10. Notificaciones y firmas. Las partes designan como domicilios y medios de contacto los indicados en este contrato. Firman dos ejemplares, uno para cada parte, en [lugar] el [fecha].

Este modelo es un punto de partida, no una protección automática. Yo revisaría especialmente las cláusulas de gastos, reparaciones y salida anticipada, porque son las que más problemas generan cuando se copian de otro contrato sin comprobar si encajan con la vivienda.

Duración, salida del inquilino y actualización de la renta

En un alquiler de vivienda habitual, las partes pueden pactar inicialmente el plazo que quieran. Sin embargo, si es inferior a 5 años y el arrendador es una persona física, el contrato se prorroga anualmente hasta alcanzar ese periodo, salvo que el inquilino comunique que no desea continuar con al menos 30 días de antelación. Si el arrendador fuera una persona jurídica, el periodo mínimo protegido sería de 7 años.

Una vez cumplido ese periodo, puede operar una prórroga tácita de hasta 3 años si ninguna de las partes comunica a tiempo su voluntad de no renovar. El arrendador debe avisar con 4 meses de antelación y el arrendatario con 2 meses, sin perjuicio de los plazos especiales de las prórrogas extraordinarias que puedan estar vigentes.

Desistimiento antes del vencimiento

El inquilino puede desistir después de los primeros 6 meses, siempre que avise con 30 días de antelación. El contrato puede incluir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quede por cumplir, calculada proporcionalmente si resta menos de un año.

También puede incluirse una cláusula de recuperación por necesidad del arrendador, pero debe constar expresamente desde la firma y cumplir los requisitos legales. No basta con escribir que el propietario “podrá recuperar la vivienda cuando lo necesite”.

Cómo redactar la actualización

La renta solo se actualiza si existe un pacto escrito. La cláusula debería indicar el índice o método aplicable y añadir que siempre se respetarán los límites legales vigentes. En los contratos recientes de vivienda habitual puede entrar en juego el IRAV, el índice de referencia para la actualización de arrendamientos de vivienda.

Además, durante el periodo comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2026 y el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual no puede superar el 2 % cuando no exista un nuevo acuerdo. Si el arrendador es gran tenedor, ese límite opera incluso cuando las partes negocien la actualización. Por eso prefiero una cláusula abierta y legalmente condicionada a una cifra fija que pueda quedar desactualizada.

Fianza, garantías y reparto de gastos

La fianza legal equivale a una mensualidad en el alquiler de una vivienda y a dos mensualidades cuando se trata de un uso distinto. Con una renta de 900 euros, la fianza ordinaria sería de 900 euros. Las partes pueden pactar una garantía adicional, pero en contratos de vivienda de hasta 5 años la garantía adicional no puede superar otras dos mensualidades.

Eso significa que, en el ejemplo anterior, el arrendador podría recibir hasta 2.700 euros entre fianza legal y garantía adicional, siempre que esta última esté justificada y correctamente descrita. La fianza no debe confundirse con el último mes de alquiler ni puede retenerse sin explicar los daños o cantidades pendientes.

El saldo que corresponda devolver debe entregarse al finalizar el arrendamiento. Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin devolución, puede generar intereses legales. El depósito administrativo de la fianza depende de la comunidad autónoma, así que conviene comprobar el procedimiento y el plazo aplicables en el lugar donde está la vivienda.

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Gastos que conviene separar

Los suministros con contador individual, como electricidad, agua, gas o internet, suelen atribuirse al inquilino. Los gastos generales, tributos o cuotas de comunidad solo pueden repercutirse si el acuerdo consta por escrito y especifica el importe anual inicial. Una frase genérica como “todos los gastos serán por cuenta del arrendatario” deja demasiado margen para discutir.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador en los alquileres de vivienda sujetos a la LAU. Entre particulares sin agencia, normalmente no existe ese coste, aunque sí pueden aparecer gastos de certificados, copias o asesoramiento jurídico si las partes deciden contratarlos.

Reparaciones, inventario y anexos que protegen a los dos

La obligación de conservación corresponde al arrendador cuando se trata de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y el deterioro no es culpa del inquilino. El arrendatario asume las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, pero no la sustitución de una instalación envejecida o de un electrodoméstico que falla por antigüedad.

Para evitar interpretaciones, el contrato debe incluir un inventario detallado. Una lista como “piso amueblado en buen estado” sirve de poco cuando aparecen manchas, muebles dañados o electrodomésticos incompletos. Es mejor anotar cada elemento y adjuntar fotografías fechadas.

• Relación de muebles y electrodomésticos, con su estado.
• Fotografías de paredes, suelos, baños, cocina y terrazas.
• Lecturas de agua, luz y gas el día de la entrega.
• Número de llaves, mandos y tarjetas de acceso.
• Certificado de eficiencia energética cuando resulte exigible.
• Justificante de entrega de la fianza y de cualquier garantía adicional.

También conviene regular por escrito las obras, la tenencia de animales, el uso de zonas comunes, el aparcamiento y las normas de convivencia. No todas las prohibiciones son válidas por el mero hecho de aparecer en una plantilla. Las cláusulas que contradigan normas imperativas pueden considerarse nulas y no aplicarse.

Cómo firmar el contrato sin dejar cabos sueltos

Antes de firmar, ambas partes deberían comprobar la identidad, la titularidad o facultad para alquilar y el estado real del inmueble. Si firma un representante, hay que identificarlo y dejar constancia de la autorización. También es prudente verificar que la vivienda puede destinarse legalmente al uso pactado.

No suele ser necesaria una escritura pública ni la intervención de un notario. Un contrato escrito, fechado y firmado por ambas partes tiene un valor práctico suficiente en la mayoría de los alquileres privados. Lo importante es que cada parte conserve una copia completa con todos los anexos, no solo las páginas de las firmas.

Para las comunicaciones importantes, como una salida anticipada, una actualización de renta o una reclamación por daños, utilizaría un medio que permita acreditar el contenido y la recepción. Un mensaje informal puede servir para avisar de una avería, pero resulta más débil cuando hay que demostrar una decisión contractual.

Por último, la entrega de llaves debería documentarse con una fecha, el estado de la vivienda y las lecturas finales de los contadores. Ese pequeño documento suele ser más útil que una cláusula extensa sobre la devolución de la fianza, porque permite comparar directamente el estado inicial y el final.

Una plantilla útil empieza por los hechos concretos

La mejor plantilla no es la más larga, sino la que describe con precisión quién alquila, qué vivienda se entrega, para qué se usará, cuánto se pagará y cómo terminará la relación. En 2026 conviene revisar especialmente la actualización de la renta, las prórrogas extraordinarias y las reglas de las zonas tensionadas antes de firmar.

Si el caso incluye varios propietarios, avalistas, obras, alquiler temporal dudoso, subarriendo o una posible recuperación por necesidad, merece la pena revisar el documento con un profesional. Para un alquiler sencillo entre particulares, un modelo claro, un inventario completo y una firma con todos los anexos suelen ofrecer una base mucho más segura que cualquier contrato genérico descargado y firmado a toda prisa.