Firmar la compraventa de una vivienda usada no termina al entregar las llaves: todavía queda aclarar quién debe liquidar el impuesto y con qué valor se calcula. La regla general es sencilla, pero cambia según se compre un inmueble, un vehículo, se firme un alquiler o se constituya un préstamo. Explico quién paga el ITP, cuánto puede costar, qué plazo existe y qué errores conviene evitar en 2026.
La regla principal depende de quién adquiere el bien o derecho
- Comprador: paga el ITP en una compraventa de vivienda o vehículo usado entre particulares.
- Inquilino: es el contribuyente en la constitución de un arrendamiento sujeto al impuesto.
- Plazo general: la autoliquidación debe presentarse en 30 días hábiles.
- Importe: depende del valor imponible y del tipo aprobado por cada comunidad autónoma.
- Vivienda nueva: normalmente tributa por IVA y AJD, no por ITP.
Quién paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en una compraventa
En una compraventa ordinaria, el obligado es quien adquiere el bien o derecho. Por eso, cuando una persona compra una vivienda de segunda mano a otra persona particular, el comprador debe pagar la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, conocida como TPO.
La misma regla se aplica aunque el contrato diga que el vendedor asumirá el impuesto. Las partes pueden pactar internamente que una compense a la otra, pero ese acuerdo no cambia quién responde ante Hacienda autonómica. Si el impuesto no se presenta correctamente, la Administración reclamará en primer lugar al comprador como sujeto pasivo.
El vendedor, por su parte, puede tener que afrontar otros costes fiscales, como la plusvalía municipal cuando se transmite un terreno urbano, o declarar una posible ganancia en el IRPF. Son obligaciones diferentes y no sustituyen al ITP del comprador.
Qué ocurre con una vivienda nueva
Si se compra una vivienda nueva directamente a una promotora, la operación suele estar sujeta a IVA y, cuando corresponde, al impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En ese caso no se paga ITP por la compraventa ordinaria.
La distinción práctica es importante. En una vivienda usada comprada a un particular, el comprador calcula el ITP; en una vivienda nueva, paga el IVA al vendedor y liquida el AJD ante la Administración competente. Una segunda entrega de un inmueble por una empresa puede tener un tratamiento distinto, especialmente si existe una renuncia a la exención del IVA.
Casos en los que cambia el contribuyente
El comprador de una vivienda no es el único posible sujeto pasivo. El artículo 8 de la normativa estatal asigna el impuesto a la persona que adquiere el bien o a quien recibe determinados derechos. Esta es la diferencia entre mirar solo el nombre del impuesto y revisar la operación concreta.
| Operación | Quién paga normalmente | Ejemplo práctico |
|---|---|---|
| Compra de vivienda usada | El comprador | Compra a un particular una vivienda por 180.000 euros. |
| Compra de vehículo usado entre particulares | El comprador | Adquiere un turismo y debe justificar el pago para cambiar la titularidad. |
| Constitución de un alquiler sujeto a ITP | El arrendatario | El inquilino formaliza un contrato de arrendamiento. |
| Constitución de un préstamo | El prestatario | Una persona recibe un préstamo que queda sujeto a esta modalidad. |
| Constitución de una fianza | El acreedor afianzado | Se formaliza una garantía a favor del acreedor. |
| Concesión administrativa | El concesionario o beneficiario | Una empresa obtiene una concesión administrativa gravada. |
En la práctica, los dos supuestos que más dudas generan son la vivienda usada y el vehículo. Para el coche, el comprador suele presentar el modelo 620 o 621, según el sistema de su comunidad autónoma, y debe conservar el justificante para realizar la transferencia.
Con los alquileres conviene revisar primero si existe sujeción, exención o una bonificación autonómica. No recomiendo dar por hecho que todo contrato de vivienda produce el mismo resultado fiscal, porque la regulación aplicada y las condiciones del arrendamiento pueden modificar la liquidación.
Cómo se calcula el importe que debe pagar el comprador
No existe un porcentaje único para toda España. El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que pueden establecer tipos generales, escalas progresivas y tipos reducidos para determinados compradores o viviendas. En los inmuebles, la base imponible suele partir del valor de referencia del Catastro vigente en la fecha de la operación. Si el precio pactado o el valor declarado es superior, se toma la magnitud más alta. Por eso, comprar una vivienda por debajo del valor de referencia no siempre permite calcular el impuesto exclusivamente sobre el precio pagado.Como ejemplo, la Comunidad de Madrid publica un tipo del 6 % para una vivienda usada valorada en 100.000 euros. Con ese porcentaje, la cuota sería de 6.000 euros. Si la base imponible ascendiera a 200.000 euros, el cálculo orientativo sería de 12.000 euros, antes de aplicar posibles beneficios fiscales.
El porcentaje real depende de la comunidad competente y de circunstancias como la edad del comprador, la discapacidad, la condición de familia numerosa, la vivienda habitual o el tipo de inmueble. Para obtener una cifra fiable, yo comprobaría siempre el simulador o la tabla vigente de la comunidad antes de firmar, no después.
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El valor de referencia no es lo mismo que el valor catastral
Una confusión muy frecuente consiste en utilizar el valor catastral del recibo del IBI como base del ITP. Son conceptos distintos. El valor de referencia se utiliza específicamente para determinados impuestos y puede no coincidir con el valor catastral, el precio de mercado o el importe de la compraventa.
Si el contribuyente considera que ese valor no refleja la realidad del inmueble, puede impugnarlo siguiendo el procedimiento correspondiente. Aun así, no conviene pagar una cantidad menor sin justificar el cálculo, porque una comprobación posterior puede añadir intereses y recargos.
Dónde y cuándo se presenta la autoliquidación
La gestión corresponde normalmente a la comunidad autónoma competente. En la compra de un inmueble, lo habitual es presentar el impuesto en la comunidad donde está situado el bien. En la compra de un vehículo usado, suele atenderse al domicilio fiscal del comprador.
El plazo general es de 30 días hábiles desde la fecha en que se formaliza el acto o contrato. No se cuentan sábados, domingos ni festivos, aunque cada Administración puede ofrecer instrucciones concretas sobre el cómputo y la presentación telemática.
- Reunir el contrato privado o la escritura pública, junto con la identificación de las partes.
- Comprobar la comunidad autónoma competente y el modelo aplicable.
- Calcular la base imponible y revisar si existe un tipo reducido.
- Presentar la autoliquidación y realizar el pago dentro del plazo.
- Guardar el justificante para la inscripción, el cambio de titularidad o cualquier trámite posterior.
La escritura notarial no significa que el impuesto quede liquidado automáticamente. En algunas operaciones la notaría o la gestoría puede preparar la documentación, pero la responsabilidad fiscal sigue siendo del contribuyente. Yo conservaría siempre una copia de la autoliquidación, del pago y del documento que acredita la transmisión.
Errores que pueden encarecer la operación
El primer error es confundir una vivienda usada con una vivienda nueva solo porque la vende una empresa. Lo decisivo es analizar el tipo de entrega y su tratamiento en IVA. Si se aplica indebidamente el ITP o se omite el impuesto que corresponde, la regularización puede complicar la inscripción y aumentar el coste final.
Otro fallo habitual es calcular el impuesto sobre el precio de la escritura sin revisar el valor de referencia catastral. También se dejan pasar los 30 días hábiles porque el comprador cree que el notario, la inmobiliaria o el banco se encargan de todo. Pueden ayudar, pero no sustituyen la comprobación del interesado.En los vehículos, muchos compradores pagan el precio y olvidan presentar el impuesto antes de solicitar el cambio de titularidad. El contrato de compraventa debe describir bien el vehículo, el precio y la fecha, y el justificante tributario debe conservarse junto con el resto de la documentación.
Por último, aceptar una cláusula contractual que atribuye el impuesto al vendedor no elimina el riesgo para el comprador. Esa cláusula puede servir para reclamar después el importe pactado, pero no altera la condición de sujeto pasivo frente a la Administración.
La comprobación final antes de firmar evita la mayoría de sorpresas
Antes de entregar una señal, comprobaría tres datos: si la operación está sujeta a ITP o a IVA, qué comunidad autónoma debe gestionar el impuesto y cuál es el valor que se utilizará como base. Con esas tres respuestas se puede estimar el coste real y evitar que los impuestos aparezcan como un gasto inesperado.
La respuesta más habitual es clara: paga el adquirente. Pero el porcentaje, la base imponible, las bonificaciones y el trámite dependen de la operación y del territorio. En materia de transmisiones patrimoniales, revisar esos detalles antes de firmar suele ser mucho más barato que corregir una autoliquidación fuera de plazo.
