Un piso alquilado no se declara por el total de mensualidades cobrado, sino por el rendimiento neto después de restar los gastos permitidos. Explico cómo hacerlo en la declaración de la renta, qué cambia según el tipo y la fecha del contrato, qué reducciones pueden aplicarse y cómo evitar los errores que más suelen costar dinero.
La declaración depende del beneficio real obtenido por el alquiler
- Ingresos íntegros: incluye las rentas y otros importes cobrados al inquilino.
- Gastos deducibles: pueden incluir IBI, comunidad, seguros, intereses, reparaciones y amortización.
- Reducción fiscal: el alquiler de vivienda habitual puede beneficiarse de una reducción del 50 %, 60 %, 70 % o 90 %.
- Días alquilados: los gastos anuales deben prorratearse cuando el inmueble no estuvo arrendado todo el año.
- Inquilinos: normalmente no declaran el alquiler como ingreso, aunque pueden existir deducciones autonómicas.
Antes de rellenar la renta aclara qué alquiler estás declarando
Esta guía está pensada principalmente para quien es propietario y cobra un alquiler. En el IRPF, esos ingresos suelen declararse como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que la actividad tenga características empresariales específicas.
El tratamiento cambia según el uso del inmueble. No es lo mismo alquilarlo como vivienda habitual que ofrecerlo por días, utilizarlo como alojamiento turístico, arrendar un local o alquilar una habitación. La reducción por vivienda está vinculada a una necesidad permanente de residencia y, por regla general, no se aplica al alquiler turístico.
También hay que distinguir entre el año de la campaña y el ejercicio declarado. En la campaña de 2026 se presentan, con carácter general, los ingresos y gastos correspondientes a 2025. Por eso conviene reunir la documentación del ejercicio completo antes de abrir Renta WEB.
Qué documentos conviene tener a mano
- Contrato o contratos de arrendamiento y sus fechas.
- Justificantes de las rentas cobradas y de cualquier importe repercutido.
- Recibos del IBI, comunidad, seguros y tasas.
- Facturas de reparaciones, servicios profesionales y defensa jurídica.
- Certificado bancario con los intereses del préstamo, si existe hipoteca.
- Escritura o documentación que permita calcular correctamente la amortización.
- NIF o NIE de los inquilinos cuando se trate de vivienda habitual.
Mi recomendación es guardar los justificantes durante todo el año, no buscarlos cuando llega la declaración. Hacienda no necesita que se adjunten todas las facturas al presentar el modelo, pero puede solicitarlas después y, sin pruebas, un gasto aparentemente correcto puede ser rechazado.
Calcula el rendimiento neto con ingresos y gastos reales
La operación básica es sencilla: ingresos íntegros menos gastos deducibles. El resultado es el rendimiento neto, que después puede reducirse si el contrato cumple las condiciones fiscales previstas para el alquiler de vivienda.
Qué se considera ingreso
Debes incluir las mensualidades cobradas y también las cantidades que el inquilino pague por cuenta del propietario, por ejemplo determinados gastos de comunidad o tributos repercutidos en el contrato. Si el inmueble incluye una plaza de garaje, muebles u otros elementos cedidos conjuntamente, sus ingresos forman parte del cálculo.
Si un inquilino deja de pagar, no siempre basta con eliminar esas mensualidades de la declaración. Los saldos de dudoso cobro solo pueden tratarse como gasto cuando se cumplen las condiciones fiscales y existen circunstancias que justifiquen razonablemente la dificultad de cobro.
Gastos que normalmente puedes deducir
| Gasto | Ejemplo | Precaución |
|---|---|---|
| Financiación | Intereses del préstamo y gastos vinculados | No se deduce la devolución del capital de la hipoteca. |
| Conservación y reparación | Pintura, arreglo de instalaciones o sustitución de elementos | Las ampliaciones y mejoras aumentan el valor del inmueble y no se descuentan como reparación inmediata. |
| Tributos y tasas | IBI, tasa de basuras y otros tributos no estatales | No se incluyen sanciones. |
| Seguros | Seguro del hogar, impago o responsabilidad civil | Debe existir relación con el inmueble alquilado. |
| Administración y defensa | Agencia, abogado o gestión del alquiler | Conserva la factura y acredita el servicio. |
| Amortización | Depreciación del inmueble y de los muebles cedidos | El cálculo tiene límites y no incluye el valor del suelo. |
La amortización suele ser el gasto que más se olvida y puede tener un impacto importante. En términos generales, para la construcción se aplica como límite el 3 % sobre el mayor valor entre el coste de adquisición atribuible a la construcción y el valor catastral de la construcción. Renta WEB suele calcularlo a partir de los datos introducidos, pero hay que revisar que esos datos sean correctos.
Prorratea los gastos cuando el piso no estuvo alquilado todo el año
Si la vivienda estuvo arrendada solo eight meses, los gastos anuales como el IBI, la comunidad o el seguro deben imputarse, por regla general, en proporción al período alquilado. Los gastos generados durante los meses en que el inmueble estuvo vacío no se convierten automáticamente en gastos deducibles del alquiler.
Por ejemplo, si el inmueble estuvo alquilado 180 días, un gasto anual de 1.200 euros se imputaría, en principio, por la parte correspondiente a esos 180 días. En los días restantes puede existir imputación de renta inmobiliaria, salvo que concurra una causa que excluya esa imputación.
Aplica la reducción que corresponde al contrato
La reducción no se calcula sobre el alquiler bruto, sino sobre el rendimiento neto positivo. Esto significa que primero se restan los gastos deducibles y solo después se aplica el porcentaje que corresponda.
| Contrato de vivienda | Reducción aplicable | Condición principal |
|---|---|---|
| Firmado antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % | Se mantiene el régimen aplicable a esos contratos de vivienda. |
| Firmado desde el 26 de mayo de 2023 | 50 % | Es la reducción general cuando no procede una superior. |
| Nuevo contrato en zona tensionada | 90 % | La renta inicial debe reducirse en más de un 5 % frente al contrato anterior de la misma vivienda. |
| Primera vivienda alquilada en zona tensionada a una persona de 18 a 35 años | 70 % | El propietario debe alquilarla por primera vez y cumplirse todos los requisitos. |
| Vivienda rehabilitada | 60 % | La rehabilitación debe haber terminado durante los dos años anteriores al contrato. |
Según la Agencia Tributaria, las reducciones incrementadas solo se aplican cuando se cumplen exactamente sus requisitos. En una zona tensionada, por ejemplo, no basta con que el municipio aparezca en una noticia o en una web inmobiliaria: hay que comprobar que la vivienda está incluida oficialmente y que el contrato respeta las condiciones exigidas.
Si firmas varios contratos durante el mismo año, conviene declarar cada período por separado. Un contrato anterior al 26 de mayo de 2023 puede conservar el 60 %, mientras que un contrato posterior puede quedar sometido al 50 % o a otra reducción según sus circunstancias.
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Ejemplo sencillo de cálculo
Imagina una vivienda alquilada por 900 euros al mes durante todo el año. Los ingresos íntegros serían 10.800 euros. Si los gastos deducibles ascienden a 3.600 euros, el rendimiento neto sería de 7.200 euros.
Con un contrato posterior al 26 de mayo de 2023 que no cumple requisitos especiales, se aplicaría una reducción del 50 %. El rendimiento neto reducido quedaría en 3.600 euros. Esa cantidad no es un impuesto fijo, sino la renta que se integra en la base general y que tributará según la situación fiscal global del contribuyente.
Rellena Renta WEB paso a paso
- Entra en el apartado de bienes inmuebles de la declaración y localiza la vivienda alquilada.
- Comprueba la referencia catastral, el porcentaje de propiedad y la naturaleza del inmueble.
- Pulsa la opción para dar de alta el arrendamiento e indica las fechas del contrato.
- Introduce el número total de días que el inmueble estuvo alquilado durante el ejercicio.
- Consigna el NIF o NIE de los inquilinos cuando se trate de un alquiler de vivienda habitual.
- Registra los ingresos íntegros y separa los gastos por categorías.
- Introduce los datos necesarios para que el programa calcule la amortización.
- Selecciona la reducción aplicable o deja que el programa aplique la general cuando no proceda una superior.
- Revisa el resultado y comprueba qué ocurre con los días en que el inmueble estuvo vacío.
La Agencia Tributaria permite dar de alta tantos arrendamientos como contratos haya tenido el inmueble durante el año, dentro de los límites operativos de la aplicación. Si hubo un cambio de inquilino o de precio, no mezclaría todos los datos en una sola línea, porque puede alterar la reducción y el prorrateo de gastos.
También revisaría con especial cuidado los gastos de financiación y reparación. Su deducción conjunta no puede superar, para cada inmueble, el importe íntegro obtenido, aunque el exceso pueda compensarse en los cuatro ejercicios siguientes bajo las condiciones previstas.
Si eres inquilino el tratamiento es distinto
La persona que paga un alquiler no declara esas cantidades como un ingreso. Puede tener derecho a una deducción autonómica, pero los requisitos, límites de edad, ingresos y porcentaje cambian según la comunidad autónoma.
La deducción estatal general por alquiler fue eliminada para los contratos nuevos. Solo se mantiene un régimen transitorio para determinados contratos de vivienda habitual celebrados antes del 1 de enero de 2015, siempre que el contribuyente ya tuviera derecho a aplicarla y mantenga las condiciones exigidas.
Por eso, como inquilino conviene revisar el apartado de deducciones de la comunidad autónoma de residencia y conservar el contrato, los justificantes bancarios y el NIF del arrendador. Pagar en efectivo sin recibos puede dificultar tanto la deducción como la prueba de las cantidades satisfechas.
La revisión final que evita pagar de más
Antes de presentar la declaración, yo comprobaría cuatro datos: fecha del contrato, días alquilados, gastos prorrateados y porcentaje de reducción. Son los puntos que más fácilmente se arrastran mal desde el borrador o se confunden cuando el propietario tiene más de un inmueble.
También separaría siempre vivienda habitual, temporada, turismo, local y habitación. La diferencia puede eliminar una reducción importante y cambiar la forma de calcular los gastos. Una hoja sencilla con ingresos mensuales, fechas y facturas suele ser más útil que intentar reconstruir todo el año a última hora.
Declarar correctamente el alquiler no significa tributar por cada euro cobrado, sino justificar el beneficio real con documentación suficiente. Cuando el inmueble pertenece a varias personas, existe parentesco con el inquilino, se alquila por temporadas o se han firmado varios contratos, una revisión profesional puede evitar una regularización mucho más cara que el coste de la consulta.
