Firmar la compra de una vivienda recién construida sin calcular bien los impuestos puede desajustar el presupuesto desde el primer día. Aquí explico qué IVA se aplica, cómo deben ser las facturas, qué ocurre con los pagos anticipados y qué modelos fiscales corresponden al comprador y al promotor.
La cifra que debes tener clara antes de firmar
- 10 % de IVA para la mayoría de viviendas nuevas vendidas directamente por el promotor.
- 4 % de IVA únicamente para determinadas viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública.
- Hasta dos plazas de garaje pueden tributar al mismo tipo si se transmiten conjuntamente con la vivienda.
- El comprador particular no presenta normalmente el modelo 303 ni el 390.
- Además del IVA, la escritura puede quedar sujeta a AJD, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
Qué impuesto se paga realmente al comprar una vivienda nueva
En España, la compra de una vivienda nueva suele tributar por IVA cuando se adquiere directamente al promotor y se trata de la primera entrega una vez terminada la construcción. Que el inmueble tenga pocos meses o huela todavía a obra no es suficiente por sí solo. Lo decisivo es quién vende, si la construcción está finalizada y si estamos ante una primera transmisión.
La Agencia Tributaria considera primera entrega la venta realizada por el promotor después de terminar la construcción o rehabilitación. La regla puede cambiar si el inmueble ha sido utilizado de forma continuada durante al menos dos años por personas distintas del comprador. En ese caso, la operación puede pasar a tributar por el ITP, como ocurre con una vivienda usada.
| Situación | Impuesto habitual | Quién lo cobra o liquida |
|---|---|---|
| Primera venta de vivienda del promotor | IVA | El vendedor lo repercute al comprador |
| Venta posterior entre particulares | ITP | El comprador lo presenta ante su comunidad autónoma |
| Vivienda del promotor usada durante más de dos años por otra persona | Habitualmente ITP | El comprador, según la normativa autonómica |
Mi primera comprobación siempre sería revisar el contrato y la identidad del vendedor, no confiar únicamente en que la inmobiliaria llame al inmueble “obra nueva”. Una vivienda recién reformada o revendida por un particular puede tener un tratamiento fiscal completamente distinto.
Cuánto IVA se aplica y cómo calcularlo
El tipo general para la mayoría de viviendas nuevas es del 10 %. Se calcula sobre la base imponible, que normalmente coincide con el precio de la vivienda y con otros importes que formen parte de la contraprestación.
Existe un tipo reducido del 4 % para las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, siempre que la entrega la realice el promotor. No basta con que el anuncio utilice expresiones como “vivienda protegida”; conviene comprobar la calificación oficial.
| Precio sin impuestos | IVA del 10 % | Total con IVA |
|---|---|---|
| 200.000 € | 20.000 € | 220.000 € |
| 250.000 € | 25.000 € | 275.000 € |
| 300.000 € | 30.000 € | 330.000 € |
Por ejemplo, una vivienda de 250.000 euros supone 25.000 euros de IVA. Si fuera una vivienda protegida que cumple los requisitos del tipo reducido, la cuota sería de 10.000 euros. La diferencia de 15.000 euros explica por qué merece la pena verificar la calificación antes de cerrar el presupuesto.
Garajes, trasteros y anexos
El 10 % puede aplicarse también a los anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda y estén situados en el mismo edificio. En el caso de los garajes, la norma admite normalmente un máximo de dos plazas.
Si una plaza se compra por separado, pertenece a otro edificio o no cumple las condiciones legales, el tipo puede ser diferente, incluso el general del 21 %. No daría por buena una factura conjunta sin comprobar que el contrato identifica correctamente la vivienda, las plazas, los trasteros y sus respectivos precios.
Cómo deben funcionar las facturas y los pagos anticipados
El promotor debe emitir una factura que identifique la operación y muestre, al menos, la base imponible, el tipo de IVA, la cuota y el importe total. También deben aparecer los datos fiscales del vendedor y del comprador, la fecha, la descripción del inmueble y el concepto facturado.
La reserva, la señal y las cuotas pagadas durante la construcción no quedan fuera del IVA. Cuando el promotor cobra un pago anticipado, el impuesto se devenga sobre la cantidad efectivamente recibida y debe documentarse con su factura correspondiente.
Ejemplo con pagos durante la construcción
Imaginemos una vivienda de 240.000 euros más IVA, con una reserva de 10.000 euros y pagos posteriores por 40.000 euros antes de la entrega. Sobre esos 50.000 euros anticipados se aplicaría el 10 % de IVA, es decir, 5.000 euros, siempre que la operación tribute al tipo ordinario.
En la escritura final no debería aparecer de nuevo el IVA sobre cantidades ya facturadas y cobradas. La factura de entrega tendrá que reflejar el importe pendiente y la regularización que corresponda. Este es uno de los puntos que revisaría con más cuidado, porque un error en los anticipos puede crear diferencias importantes.
Lee también: IVA soportado y repercutido, cómo se calcula y se declara
Qué conviene revisar antes de pagar
- Que el contrato indique si los precios están expresados con IVA o sin IVA.
- Que cada pago anticipado tenga su factura y su cuota claramente separada.
- Que el tipo aplicado coincida con la calificación real de la vivienda.
- Que los garajes y anexos aparezcan identificados y valorados.
- Que la factura final descuente correctamente los anticipos ya abonados.
Qué modelos de IVA aparecen y quién debe presentarlos
El comprador particular no tiene que presentar un modelo específico para pagar el IVA de la vivienda. Lo habitual es que lo abone al promotor junto con el precio, y que sea este quien lo declare e ingrese ante Hacienda. El adquirente debe conservar las facturas y la escritura como justificantes de la operación.
| Modelo | Función | Responsable habitual |
|---|---|---|
| 303 | Autoliquidación periódica del IVA | Promotor o empresario vendedor |
| 390 | Resumen anual del IVA | Promotor, salvo supuestos de exoneración |
| 036 | Alta, modificación o baja censal | Empresario o sociedad que desarrolla la actividad |
El modelo 303 recoge el IVA repercutido a los clientes y el IVA soportado que el empresario puede deducir. Se presenta con periodicidad trimestral o mensual, según el régimen y las características del promotor.
El modelo 390 es el resumen anual. No todos los sujetos pasivos tienen que presentarlo, ya que existen exoneraciones, entre ellas determinados contribuyentes incluidos en el sistema de suministro inmediato de información. La Agencia Tributaria mantiene las instrucciones y condiciones actualizadas para cada ejercicio.
La situación cambia si el comprador adquiere el inmueble como empresario o profesional y cumple los requisitos para deducir el impuesto. En ese caso, la operación puede reflejarse en sus propias autoliquidaciones de IVA, pero no es el escenario normal de quien compra una casa para vivir.
El IVA no es el único coste fiscal de la escritura
Una vivienda nueva comprada al promotor suele tributar por IVA y también puede quedar sujeta a Actos Jurídicos Documentados, conocido como AJD, por la escritura pública inscribible. El tipo de AJD no es igual en toda España, porque depende de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación.
Por eso, al precio de la vivienda hay que añadir, como mínimo, el IVA y el AJD que corresponda. También pueden aparecer gastos de notaría, registro, gestoría y tasación hipotecaria. No los mezclaría en una sola cifra: separar cada concepto permite detectar si el presupuesto del promotor está realmente completo.
| Concepto | Depende principalmente de |
|---|---|
| IVA | Tipo de vivienda, vendedor y primera entrega |
| AJD | Comunidad autónoma, valor y características de la escritura |
| Notaría y registro | Aranceles, extensión de la escritura y número de operaciones |
| Tasación | Entidad tasadora y tipo de inmueble |
El error más frecuente consiste en calcular el 10 % y pensar que ese es todo el desembolso fiscal. Para una vivienda de 250.000 euros, los 25.000 euros de IVA son solo una parte del dinero que habrá que tener disponible el día de la compraventa.
La revisión final que evita pagar de más
Antes de firmar, pediría una liquidación escrita con el precio sin impuestos, el IVA, el AJD estimado, los gastos de escritura y las cantidades ya entregadas. Si aparece un tipo reducido, exigiría que el contrato indique por qué se aplica y qué calificación administrativa lo respalda.
La idea esencial es sencilla: una vivienda nueva vendida directamente por el promotor suele llevar un 10 % de IVA, pero la calificación del inmueble, los anexos, los anticipos y la comunidad autónoma pueden cambiar el coste final. Revisar esos cuatro puntos con antelación suele ahorrar más problemas que intentar corregir una factura cuando la escritura ya está firmada.
