Una compraventa de un inmueble en España puede dejar una obligación fiscal inesperada cuando el vendedor no reside aquí. En ese escenario, el modelo 211 permite ingresar la retención que corresponde al impuesto de no residentes, mientras que el vendedor utilizará ese importe para liquidar su ganancia. Explico quién debe presentarlo, cómo se calcula el 3 %, qué plazo existe y cómo se relaciona con las facturas, el IVA y otros modelos.
La retención debe quedar resuelta dentro del mes siguiente a la transmisión
- Quién lo presenta: el comprador del inmueble, aunque sea residente o no residente.
- Porcentaje habitual: el 3 % de la contraprestación atribuible al vendedor no residente.
- Plazo: un mes desde la fecha de transmisión.
- Finalidad: es un pago a cuenta del IRNR del vendedor, no un impuesto definitivo.
- IVA: la retención es independiente del IVA, del ITP y de la emisión de facturas.
Qué es y cuándo se activa la retención
Este formulario pertenece al Impuesto sobre la Renta de no Residentes, conocido como IRNR. Se utiliza cuando se adquiere en España un inmueble propiedad de una persona o entidad no residente que no actúa mediante un establecimiento permanente.
La obligación recae sobre el adquirente. No importa que sea una persona física, una sociedad, un residente español o alguien que también viva fuera de España. Su función consiste en retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresarlo en Hacienda por cuenta del vendedor.
La retención no significa que el vendedor ya haya pagado todo el impuesto. Es un anticipo que después se descuenta de la cuota que resulte al declarar la ganancia patrimonial. Si la retención supera el impuesto final, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia.
Por ejemplo, si una persona residente en Francia vende un apartamento en Alicante por 240.000 euros, el comprador deberá retener 7.200 euros. El vendedor recibirá 232.800 euros, mientras que los 7.200 restantes se ingresarán mediante la declaración correspondiente.
Quién presenta el formulario y qué responsabilidad tiene cada parte
El comprador presenta una autoliquidación por cada inmueble adquirido. También debe calcular correctamente la base, efectuar el ingreso y entregar al transmitente no residente el ejemplar que acredita la retención practicada.
Yo separo siempre las obligaciones de ambas partes, porque ahí nacen muchos errores. El comprador cumple con el ingreso a cuenta mediante la declaración 211; el vendedor, por su parte, presenta después el modelo 210 para declarar la ganancia derivada de la venta.
- Comprador: calcula el 3 %, presenta la autoliquidación y conserva el justificante del pago.
- Vendedor no residente: recibe el justificante y lo utiliza para descontar la retención en su declaración del IRNR.
- Notaría o asesoría: puede ayudar a preparar la operación, pero la responsabilidad tributaria no desaparece por delegar la gestión.
Cuando existen varios compradores o varios vendedores no residentes, la operación exige más cuidado. La retención debe distribuirse según la participación que corresponda a cada transmitente, y conviene guardar la escritura, los datos fiscales de todos los intervinientes y la prueba del pago.
Hay situaciones específicas en las que no procede el ingreso a cuenta, como determinadas aportaciones de inmuebles a sociedades residentes o ampliaciones de capital. No aplicaría una excepción de memoria. Si la transmisión no es una compraventa ordinaria, revisaría la escritura y la norma aplicable antes de presentar una declaración con resultado cero.
Cómo calcular el 3 % sin confundir precio y ganancia
El porcentaje se aplica sobre la contraprestación acordada, no sobre la ganancia neta del vendedor. Esta diferencia es decisiva. Para calcular la ganancia se comparan, con los ajustes que correspondan, el valor de adquisición y el de transmisión; para la retención se toma como referencia el importe de la operación atribuible al no residente.
| Situación | Importe atribuible al no residente | Retención del 3 % |
|---|---|---|
| Un vendedor no residente transmite por 200.000 euros | 200.000 euros | 6.000 euros |
| Dos propietarios, uno no residente con el 50 %, venden por 300.000 euros | 150.000 euros | 4.500 euros |
| Varios no residentes transmiten conjuntamente por 400.000 euros | Se distribuye según sus porcentajes | 3 % de cada parte atribuible |
El segundo ejemplo muestra un matiz que suele pasarse por alto. Si solo la mitad del inmueble pertenece al vendedor no residente, la base no debería ser automáticamente el precio total, sino la cantidad correspondiente a su participación, salvo que la estructura jurídica de la operación exija otro tratamiento.
La cifra tampoco debe reducirse sin más por gastos de agencia, reformas o deudas pendientes. Esos conceptos pueden influir en la ganancia patrimonial que declarará el vendedor, pero no necesariamente reducen la base de la retención. Mi recomendación es mantener separados ambos cálculos desde el principio.
Plazo y presentación paso a paso
El ingreso debe realizarse dentro del mes siguiente a la fecha de transmisión. No se trata de un plazo trimestral ni de una obligación que pueda acumularse con otras operaciones. Una escritura firmada el 18 de mayo exige actuar dentro del mes posterior a esa fecha, según el cómputo aplicable al calendario fiscal.
- Confirmar que el transmitente es no residente y que no actúa mediante establecimiento permanente.
- Revisar el precio y el porcentaje de propiedad que corresponde a cada vendedor.
- Calcular el 3 % sobre la parte atribuible al no residente.
- Completar una declaración por cada inmueble transmitido.
- Presentar el formulario e ingresar la cantidad ante la Agencia Tributaria.
- Entregar al vendedor su ejemplar y conservar el justificante de pago.
La competencia territorial se vincula al lugar donde está situado el inmueble. En una operación con varios bienes situados en provincias distintas, no asumiría que una sola declaración sirve para todo. La propia documentación de cada inmueble debe permitir reconstruir con claridad qué se ha adquirido y qué retención se ha ingresado.
El comprador debe conservar la escritura, el documento de identificación de los intervinientes, el justificante bancario y una copia de la declaración. Guardar solo el comprobante del banco es insuficiente si después hay que demostrar cómo se obtuvo la base imponible.
Qué relación tiene con el IVA, las facturas y otros modelos
La retención y el IVA pertenecen a planos distintos. El hecho de que una operación tenga o no IVA no elimina automáticamente la obligación de practicar la retención cuando el vendedor es no residente y se cumplen los requisitos del IRNR.
| Obligación | Quién suele intervenir | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Declaración de la retención | Comprador | Ingresar el 3 % a cuenta del impuesto del vendedor no residente. |
| Declaración de la ganancia | Vendedor no residente | Liquidar el IRNR y descontar la cantidad retenida. |
| IVA | Vendedor empresario o profesional, cuando proceda | Gravar la entrega del inmueble en los casos sujetos al impuesto. |
| ITP y AJD | Comprador, cuando corresponda | Tributar por una adquisición no sujeta a IVA o por actos documentados. |
En una vivienda usada vendida por un particular, lo habitual es analizar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, no emitir una factura con IVA. En cambio, la primera entrega de una vivienda realizada por un promotor puede estar sujeta a IVA y, según el caso, también a AJD. La calificación depende de quién vende, qué inmueble se transmite y cómo se realiza la operación.
Si el vendedor desarrolla una actividad económica, pueden aparecer además obligaciones vinculadas al IVA, como el modelo 303. Eso no convierte la declaración de retención en una factura ni permite sustituirla por una declaración trimestral. Son obligaciones diferentes, con sujetos, bases y plazos propios.
El vendedor no residente suele utilizar el modelo 210 para declarar la ganancia. El plazo general para una transmisión inmobiliaria es de tres meses una vez transcurrido el mes concedido al comprador para ingresar la retención. Por eso conviene entregar pronto el justificante al vendedor, incluso si todavía no ha llegado el momento de presentar su autoliquidación.
Errores que pueden encarecer una compraventa
El error más habitual es pensar que el 3 % se aplica solo cuando el vendedor obtiene una ganancia. No es así. La retención funciona como pago a cuenta y se calcula sobre la contraprestación atribuible al no residente, aunque la ganancia final sea pequeña o incluso no exista.
- Confundir el precio con la ganancia y aplicar el 3 % únicamente al beneficio.
- Usar el precio total cuando el vendedor no residente solo posee una parte del inmueble.
- Presentar tarde la declaración porque se espera a una liquidación del IVA o del ITP.
- No entregar el justificante al vendedor, impidiéndole acreditar el pago a cuenta.
- Creer que una factura sustituye al formulario o que el IVA cubre la retención del IRNR.
- Ignorar la residencia fiscal real del transmitente y basarse únicamente en su nacionalidad.
También revisaría con especial atención las ventas con varios propietarios, usufructos, sociedades extranjeras o pagos aplazados. En esos casos, el importe retenido y el momento de la transmisión pueden no resultar tan evidentes como en una compraventa sencilla.
La comprobación final que evita problemas posteriores
Antes de cerrar la operación, yo comprobaría cuatro datos: residencia fiscal del vendedor, porcentaje de propiedad, fecha de transmisión y precio atribuible. Con esa información se puede detectar la mayoría de los fallos antes de que termine el plazo.
Después conservaría en una misma carpeta la escritura, el cálculo de la retención, la declaración presentada, el comprobante bancario y el ejemplar entregado al transmitente. Esa organización tiene un efecto práctico enorme cuando el vendedor presenta su liquidación o cuando la Agencia Tributaria solicita aclaraciones.
La clave es no tratar esta obligación como un trámite aislado de la compraventa. La retención, el posible IVA, el ITP y la declaración posterior del no residente deben encajar entre sí, aunque cada impuesto tenga su propio formulario y responsable.
