Demanda por impago de alquiler - plazos y pasos clave

Cuando dejan de llegar las mensualidades, el propietario necesita actuar con rapidez, pero también con método. Una demanda por impago de alquiler puede servir para recuperar la vivienda, reclamar las rentas pendientes y resolver el contrato, aunque cada paso debe apoyarse en documentos y plazos concretos.

Cuándo el impago permite resolver el contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato cuando el inquilino no paga la renta o cualquier cantidad asumida válidamente, como determinados suministros o gastos repercutidos. No hace falta esperar tres mensualidades: una sola renta vencida y no pagada puede ser suficiente, siempre que la deuda esté bien identificada.

El propietario debe poder demostrar tres elementos básicos. Primero, que existe un contrato válido; segundo, que la cantidad era exigible; y tercero, que el pago no se realizó. Un recibo devuelto, un extracto bancario y una liquidación clara de la deuda suelen ser más útiles que una larga cadena de mensajes.

Mi recomendación es separar desde el principio la renta, los suministros y otros conceptos. Si se reclaman cantidades que no corresponden al contrato o que no están suficientemente justificadas, el inquilino puede discutir parte de la deuda y el procedimiento se complica.

Qué conviene hacer antes de acudir al juzgado

Antes de presentar la demanda, conviene enviar un requerimiento de pago por un medio que deje constancia de su contenido y recepción. El burofax con certificación de texto y acuse de recibo es una opción frecuente, aunque también pueden existir otros medios válidos según las circunstancias.

El requerimiento debería indicar el contrato afectado, los meses impagados, el importe exacto, la cuenta o forma de pago y un plazo razonable para regularizar la situación. También debe advertir de que, si no se paga, se ejercitarán las acciones judiciales correspondientes.

Hay una razón adicional para no saltarse este paso. Si el arrendador requiere el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación y la deuda sigue pendiente al presentar la demanda, el inquilino puede perder la posibilidad de enervar el desahucio por ese impago.

La negociación previa es ahora un trámite relevante

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general en los procesos civiles, intentar antes una actividad negociadora o un medio adecuado de solución de controversias, conocido como MASC. En un conflicto de alquiler puede consistir en una negociación directa, una conciliación, una mediación o una propuesta formal de pago.

No conviene asumir que cualquier mensaje sirve automáticamente. La comunicación debe identificar el mismo conflicto que después se llevará al juzgado y dejar prueba del intento, de la recepción y, si procede, de la falta de acuerdo. Un requerimiento de pago bien redactado puede cumplir varias funciones, pero debe revisarse para no confundir la negociación previa con el requerimiento de 30 días relacionado con la enervación.

Para preparar la acción reuniría, como mínimo, estos documentos:

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Documento que acredite la propiedad o el derecho a poseer la vivienda.
• Relación mensual de rentas y cantidades pendientes.
• Extractos bancarios, recibos devueltos o justificantes de impago.
• Requerimientos enviados y prueba de su recepción.
• Prueba del intento de negociación previa exigido por la legislación procesal.

Cómo se tramita el desahucio y qué plazos importan

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La acción se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está la vivienda. Normalmente se solicita la resolución del contrato, el desalojo, la recuperación de la posesión y el pago de las rentas vencidas. También pueden reclamarse las cantidades que se sigan generando hasta la entrega efectiva del inmueble, si se formula correctamente la petición.

Una vez admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que, dentro de 10 días, pague, desaloje la vivienda u ofrezca oposición. Si no hace ninguna de esas cosas, el procedimiento puede avanzar hacia el lanzamiento en la fecha señalada, sin necesidad de celebrar una vista sobre el fondo.

Si el inquilino se opone, la discusión suele centrarse en si la deuda existe, si se pagó, si la cantidad reclamada es correcta o si procede la enervación. En los desahucios por falta de pago, la oposición está legalmente limitada y no permite convertir el juicio en una revisión general de todos los problemas del contrato.

Cuando hay vista, la sentencia de un juicio verbal de desahucio debe dictarse en un plazo legal breve, pero eso no significa que todo el procedimiento termine rápidamente. La carga de trabajo del juzgado, las dificultades para notificar y las incidencias sobre vulnerabilidad pueden retrasar el resultado. No existe un plazo real único aplicable a todas las ciudades.

Qué significa enervar el desahucio

La enervación permite al inquilino evitar el desalojo pagando la totalidad de lo reclamado y de las cantidades vencidas hasta ese momento dentro del plazo concedido por el juzgado. No basta con pagar una mensualidad si quedan otros importes pendientes.

Este mecanismo no puede utilizarse indefinidamente. En principio, no procede si el inquilino ya enervó un desahucio anterior, salvo que el cobro no se produjera por una causa imputable al arrendador. Tampoco procede cuando existió un requerimiento fehaciente de pago con 30 días de antelación y la deuda continuaba pendiente al presentar la demanda.

Incluso cuando se admite la enervación, el inquilino puede ser condenado al pago de las costas del procedimiento. Por eso, pagar tras recibir la demanda no siempre equivale a cerrar el asunto sin consecuencias económicas.

Qué puede reclamar el propietario y cuánto puede costar

La demanda puede acumular varias pretensiones relacionadas con el mismo incumplimiento:

• Resolución del contrato de arrendamiento.
• Desalojo y recuperación de la posesión.
• Rentas vencidas y no pagadas.
• Importes contractualmente exigibles y correctamente acreditados.
• Rentas que se devenguen hasta la entrega efectiva, cuando proceda.
• Costas procesales, si el tribunal las impone.

La alternativa es reclamar únicamente el dinero pendiente, pero esa vía no recupera por sí misma la vivienda. Si el propietario necesita que el inquilino se marche, debe incluir la pretensión de desahucio y no limitarse a una reclamación de cantidad.

No existe un precio legal único para presentar este tipo de procedimiento. El coste depende de los honorarios de abogado, procurador, complejidad del expediente, cuantía reclamada y ciudad. Antes de encargar el trabajo pediría un presupuesto por escrito que diferencie la fase extrajudicial, la demanda, la vista, el lanzamiento y los posibles recursos.

La condena en costas puede permitir recuperar parte de los gastos, pero no debe tratarse como una garantía. Si el inquilino carece de bienes o ingresos embargables, obtener una sentencia favorable no significa necesariamente cobrar toda la deuda.

Qué puede hacer el inquilino al recibir la demanda

Ignorar la notificación judicial suele ser la peor decisión. El inquilino debe revisar de inmediato el importe reclamado, las fechas, la cuenta bancaria utilizada para pagar y cualquier justificante que demuestre pagos realizados. El plazo de 10 días es procesal y no conviene agotarlo esperando una solución informal.

Si puede pagar toda la deuda, debe analizar con un profesional si todavía es posible la enervación y cuál es la forma correcta de consignar o poner el dinero a disposición. Un pago parcial puede no evitar el desahucio y, además, generar una falsa sensación de seguridad.

Si existen defectos en la liquidación, pagos no contabilizados o problemas serios de habitabilidad, deben documentarse y plantearse dentro de los límites de la oposición permitida. En mi opinión, uno de los errores más frecuentes consiste en responder con una lista general de agravios sin demostrar qué cantidad concreta se pagó o por qué no era exigible.

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La vulnerabilidad puede afectar al calendario

Durante 2026, la persona arrendataria puede solicitar una suspensión extraordinaria si acredita vulnerabilidad económica y la imposibilidad de encontrar una alternativa habitacional. La medida no borra la deuda ni impide necesariamente que el juzgado dicte sentencia, pero puede suspender temporalmente la vista, el procedimiento o el lanzamiento.

La suspensión exige documentación y valoración judicial. El juzgado puede pedir un informe a los servicios sociales, valorar también la situación del arrendador y rechazar la medida si no se acredita la vulnerabilidad o si concurren circunstancias que hagan prevalecer la necesidad de la otra parte.

El régimen extraordinario está prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026, pero no funciona como una moratoria automática para cualquier impago. La vivienda habitual, la composición de la unidad familiar, los ingresos, las cargas y la existencia de una alternativa habitacional son factores determinantes.

La rapidez ayuda, pero la prueba decide el resultado

Ante un impago, el propietario gana margen cuando actúa pronto, calcula bien la deuda y conserva todas las comunicaciones. El inquilino, por su parte, necesita reaccionar dentro del plazo judicial y acreditar pagos, errores o una situación de vulnerabilidad con documentos concretos.

Mi criterio es sencillo: primero hay que ordenar la prueba, después intentar una solución formal y, si no funciona, presentar una acción coherente con lo que realmente se quiere conseguir. En estos procedimientos, un requerimiento defectuoso o una liquidación confusa puede retrasar más el cobro que la propia falta de voluntad de pago.