La compra exige reservar dinero más allá del precio anunciado
- Presupuesto orientativo: calcula entre un 8 % y un 12 % adicional sobre el precio, aunque la cifra depende sobre todo del ITP.
- Impuesto principal: en una vivienda usada se paga el ITP, no el IVA, y su tipo cambia según la comunidad autónoma.
- Base fiscal: el impuesto puede calcularse sobre el mayor valor entre el precio declarado y el valor de referencia del Catastro.
- Hipoteca: el comprador suele pagar la tasación, mientras que el banco asume la mayoría de los gastos de formalización del préstamo.
- Mayor riesgo: firmar arras sin haber calculado impuestos, financiación y posibles gastos de agencia.
Cuánto dinero hay que añadir al precio de la vivienda
Como regla práctica, yo preparo una reserva de entre el 8 % y el 12 % del precio de compra. No es un porcentaje cerrado: una vivienda en una comunidad con un ITP reducido puede situarse cerca del límite inferior, mientras que otra con un tipo más alto, comisión inmobiliaria y financiación puede superar fácilmente ese margen.En una vivienda de 200.000 euros, esa previsión representa aproximadamente entre 16.000 y 24.000 euros adicionales. La mayor parte suele corresponder al impuesto autonómico, por lo que conocer el tipo aplicable antes de hacer una oferta es mucho más importante que intentar ahorrar unos cientos de euros en la gestoría.
| Concepto | Importe habitual | Quién suele pagarlo |
|---|---|---|
| ITP | Entre el 6 % y el 10 %, aproximadamente, según el territorio y el caso | Comprador |
| Notaría de la compraventa | Unos 600 a 1.000 euros, según escritura y copias | Según la ley y lo pactado |
| Registro de la Propiedad | Unos 300 a 600 euros | Comprador, normalmente |
| Gestoría | Unos 200 a 500 euros | Quien contrate el servicio |
| Agencia inmobiliaria | Puede ser del 2 % al 4 % más IVA | Depende del contrato |
| Tasación hipotecaria | Unos 250 a 600 euros | Comprador |
Estas cantidades son orientativas y no sustituyen un presupuesto personalizado. Los aranceles de notarios y registradores están regulados, pero la factura final depende del valor del inmueble, el número de documentos, las copias solicitadas y las gestiones adicionales.
El ITP es el gasto que más cambia según la comunidad autónoma
En la compra de una vivienda usada, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP. No se aplica el IVA propio de una vivienda nueva. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y puede haber reducciones para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, compradores de vivienda habitual o inmuebles protegidos.
Como referencia general para 2026, los tipos ordinarios suelen moverse aproximadamente entre el 6 % y el 10 %, aunque existen territorios, tramos y operaciones que se apartan de esa horquilla. Por eso no recomiendo usar una calculadora genérica sin seleccionar la comunidad autónoma exacta y la situación personal del comprador.
La base no siempre es el precio que aparece en el contrato
Desde la aplicación del valor de referencia del Catastro, el ITP puede calcularse sobre el mayor valor entre el precio declarado y ese valor de referencia. Por ejemplo, si compras por 200.000 euros, pero el valor de referencia es de 215.000 euros y el tipo aplicable es del 7 %, el impuesto podría ascender a 15.050 euros en lugar de 14.000.
Antes de entregar una señal, compruebo siempre ese dato y conservo pruebas del estado real de la vivienda. Si el valor de referencia parece excesivo, puede impugnarse en los procedimientos previstos, pero normalmente hay que pagar o autoliquidar el impuesto dentro del plazo para evitar recargos.Plazos y reducciones
El plazo para presentar y pagar el ITP suele ser de 30 días hábiles, aunque la regla concreta puede variar según la comunidad autónoma. No conviene esperar a que la gestoría lo recuerde: el responsable frente a Hacienda es el comprador.
Las bonificaciones pueden reducir mucho la factura, pero suelen exigir condiciones precisas. Entre ellas aparecen la edad máxima, el valor de la vivienda, el destino como residencia habitual, los ingresos y el plazo para ocuparla. Una reducción aplicada sin cumplir todos los requisitos puede terminar en una liquidación complementaria.
Notaría, registro y gestoría cumplen funciones distintas
La escritura pública da forma oficial a la compraventa y permite dejar constancia de quién compra, quién vende, por qué precio y con qué cargas. La notaría no sustituye al Registro: son trámites diferentes y ambos pueden generar costes.
La escritura pública
El Código Civil establece una regla general sobre el reparto de los gastos de escritura, pero el contrato puede recoger otro acuerdo. En la práctica, el vendedor suele asumir la escritura matriz y el comprador paga la primera copia y los trámites posteriores, aunque conviene leer con cuidado la cláusula de gastos antes de firmar.
Yo pediría un presupuesto previo a la notaría cuando la operación tenga usufructos, varios propietarios, poderes, cancelaciones o herencias. En esos casos, la complejidad documental puede aumentar el importe y el tiempo de preparación.
El Registro de la Propiedad
Inscribir la compra no es un simple trámite administrativo. La inscripción protege al comprador frente a terceros y actualiza oficialmente la titularidad del inmueble. Para hacerlo suelen ser necesarios la escritura, la justificación del pago del ITP y la documentación relacionada con la plusvalía municipal.
El coste registral depende del valor y de los aranceles aplicables. Como cifra de planificación, 300 a 600 euros suele ser una reserva razonable para una compraventa habitual, aunque la factura puede ser inferior o superior.
La gestoría
La gestoría puede presentar impuestos, llevar la escritura al Registro y controlar la devolución de documentos. No siempre es obligatoria. Si la operación es sencilla y el comprador sabe manejar los plazos, puede hacer parte de las gestiones directamente, pero una equivocación en el modelo o en la fecha puede salir más cara que el servicio.
Antes de aceptarla, solicito una factura desglosada. La expresión “gastos de gestión” es demasiado imprecisa si no indica qué trámite se realiza, qué suplidos incluye y si el IVA está añadido.
Otros importes que suelen aparecer durante la operación
El precio de la vivienda no es el único elemento que puede alterar el presupuesto. Algunos costes dependen del contrato con el vendedor, de la agencia o de la situación registral del inmueble, así que deben revisarse antes de firmar arras.
Comisión de la agencia inmobiliaria
La comisión puede recaer sobre el vendedor, el comprador o ambos, según cómo se haya contratado el servicio y cómo se informe de ello. Cuando la paga el comprador, una referencia habitual es entre el 2 % y el 4 % más IVA, aunque no existe un porcentaje único para toda España.
La cantidad, el momento del pago y el servicio incluido deben aparecer por escrito. Me parece especialmente importante comprobar si la comisión se calcula sobre el precio final, si incluye IVA y si se debe incluso aunque la compraventa no llegue a firmarse.
La tasación si hay hipoteca
La tasación determina el valor del inmueble a efectos de financiación. El comprador suele pagarla, incluso si finalmente el banco no aprueba el préstamo, por lo que conviene encargarla después de una primera evaluación de solvencia.
La entidad debe aceptar una tasación realizada por una sociedad homologada siempre que siga vigente. El coste suele estar entre 250 y 600 euros, dependiendo del inmueble y de la empresa tasadora.
Gastos de la hipoteca que no deben confundirse
La Ley 5/2019 distingue los gastos de la compraventa de los gastos de formalización del préstamo. En una hipoteca nueva, el banco asume normalmente los gastos de notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría e impuestos asociados a esa escritura. El comprador paga la tasación y, si está prevista, la comisión de apertura.
Eso no significa que el banco pague el ITP de la compraventa ni la notaría de la escritura de adquisición. Son operaciones distintas y conviene pedir al banco una provisión de fondos separada y detallada.
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Plusvalía municipal y deudas anteriores
La plusvalía municipal corresponde normalmente al vendedor, porque grava el incremento del valor del terreno urbano durante su periodo de propiedad. El contrato puede intentar repartir gastos de otra manera, pero una cláusula privada no siempre cambia las obligaciones frente al ayuntamiento.
También comprobaría que el vendedor está al corriente del IBI y de la comunidad de propietarios. Una vivienda puede parecer barata y esconder cuotas extraordinarias aprobadas, derramas pendientes o recibos impagados que compliquen la entrega.
Ejemplo práctico de presupuesto para una vivienda de 250.000 euros
Para entender la diferencia entre territorios, imaginemos una vivienda usada de 250.000 euros, sin comisión de agencia para el comprador y con una compraventa documentalmente sencilla. El siguiente cálculo utiliza dos tipos de ITP hipotéticos, del 7 % y del 10 %, para mostrar cómo cambia el resultado.
| Concepto | Con ITP del 7 % | Con ITP del 10 % |
|---|---|---|
| ITP | 17.500 € | 25.000 € |
| Notaría | 800 € | 800 € |
| Registro | 450 € | 450 € |
| Gestoría | 350 € | 350 € |
| Tasación hipotecaria | 400 € | 400 € |
| Total adicional aproximado | 19.500 € | 27.000 € |
| Porcentaje sobre el precio | 7,8 % | 10,8 % |
El ejemplo no incluye reformas, mudanza, seguros, muebles ni una posible comisión inmobiliaria. Si la agencia cobrara un 3 % más IVA, habría que añadir 9.075 euros sobre ese precio. Ahí se entiende por qué comparar solo el precio de anuncio ofrece una imagen incompleta.
Cómo evitar errores antes de firmar
El momento más delicado suele ser el contrato de arras. La cantidad entregada puede perderse si el comprador abandona la operación y, si existe financiación, no siempre se recupera cuando el banco deniega la hipoteca.
- Consulta el valor de referencia y calcula el ITP antes de entregar dinero.
- Pide una nota simple para comprobar titularidad, hipotecas, embargos y limitaciones.
- Solicita certificado de comunidad y revisa si existen derramas aprobadas.
- Confirma el reparto de gastos por escrito, incluida la comisión inmobiliaria.
- Incluye una condición de financiación en las arras si dependes de una hipoteca.
- Comprueba los plazos fiscales de la comunidad donde se encuentra el inmueble.
- Reserva dinero para imprevistos, porque una cancelación registral o una documentación incompleta puede generar costes extra.
El error que más se repite es pensar que el banco financiará también los impuestos y los trámites. Muchas entidades prestan un porcentaje del menor valor entre tasación y precio de compra, de modo que el comprador debe disponer de ahorros para la entrada y para todos los gastos iniciales.
La cifra que conviene tener disponible antes de hacer una oferta
Mi recomendación es calcular el coste con el tipo de ITP más probable, añadir los gastos fijos y dejar un margen de seguridad del 10 % al 15 % sobre la previsión de gastos. Si hay agencia, reforma inmediata o una hipoteca con condiciones especiales, ampliaría ese colchón.
La pregunta útil no es solo si puedes pagar el precio de la vivienda. Es si puedes asumir el precio, los impuestos, la firma, la inscripción y cualquier incidencia sin quedarte sin liquidez al día siguiente. Esa diferencia entre llegar justo y comprar con margen suele ser la protección más sencilla frente a una mala decisión.
