Comprar una vivienda no termina cuando se entregan las llaves. La escritura pública, la inscripción registral y la documentación fiscal son las piezas que permiten acreditar quién es el propietario, qué cargas existen y qué trámites quedan pendientes. En este artículo explico qué contiene una escritura, cómo se obtiene, cuánto puede costar y qué conviene revisar antes de firmar.
La documentación que confirma la propiedad y evita problemas posteriores
- La escritura pública recoge la transmisión, los titulares, el precio y las condiciones de la operación.
- La nota simple informa sobre propietarios, hipotecas, embargos y otras limitaciones.
- La inscripción en el Registro de la Propiedad protege al comprador frente a terceros.
- Una vivienda nueva paga normalmente 10 % de IVA y un AJD autonómico de entre 0,5 % y 1,5 %.
- En una vivienda usada se paga ITP, cuyo porcentaje depende de la comunidad autónoma.
Qué es la escritura y qué acredita realmente
La escritura pública es el documento autorizado por un notario que formaliza una compraventa, una herencia, una donación, una extinción de condominio u otra operación sobre un inmueble. En una compraventa identifica a las partes, describe la finca, fija el precio, deja constancia de los medios de pago y recoge las posibles cargas o limitaciones.
La escritura no debe confundirse con la nota simple del Registro. La primera documenta el negocio jurídico que transmite o modifica la propiedad; la segunda ofrece una fotografía informativa de la situación registral. Para acreditar formalmente el contenido de los asientos frente a terceros puede ser necesaria una certificación registral.
| Documento | Qué indica | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Escritura pública | Cómo se adquirió la vivienda y bajo qué condiciones | Formalizar la compraventa, herencia, donación o adjudicación |
| Nota simple | Titular, descripción, hipotecas, embargos y limitaciones | Comprobar rápidamente la situación registral |
| Certificación registral | Contenido de los asientos con valor probatorio | Acreditar oficialmente derechos y cargas |
| Referencia catastral | Identificación fiscal y descriptiva del inmueble | Relacionar la vivienda con el Catastro y el IBI |
| Contrato privado | Acuerdo firmado entre comprador y vendedor | Reservar o pactar la operación, aunque no sustituye todas las ventajas de la escritura |
Un contrato privado puede ser válido en determinadas compraventas, pero ofrece menos protección práctica. Mi criterio es sencillo: cuando se trata de la vivienda habitual o de una cantidad importante, elevar el acuerdo a escritura pública compensa ampliamente la diferencia de coste.
Qué conviene revisar antes de acudir a la notaría
La escritura no debería ser el momento en que el comprador descubre que existe una hipoteca pendiente, una discrepancia de metros o una deuda con la comunidad. La revisión importante empieza antes, con documentos que permiten comparar la realidad de la vivienda con lo que figura en los registros.
La nota simple y las cargas
Solicitaría una nota simple reciente para comprobar quién aparece como titular y si existen hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres o prohibiciones de disponer. El precio oficial indicado por el Colegio de Registradores es de 9,02 euros más impuestos por finca, aunque el importe puede variar si se solicita una certificación u otro servicio.
Si aparece una hipoteca que supuestamente se ha pagado, no basta con que el vendedor enseñe un recibo bancario. Hay que comprobar que la carga se ha cancelado también en el Registro o pactar claramente cómo se hará la cancelación con parte del precio.
Catastro, IBI y comunidad de propietarios
La dirección, la superficie, los anexos y la referencia catastral deben coincidir razonablemente entre la escritura, el Registro y el Catastro. Una diferencia pequeña puede requerir una aclaración, pero una discrepancia relevante puede complicar la financiación, la venta futura o la inscripción.
También conviene pedir el último recibo del IBI y un certificado de la comunidad que confirme que no hay cuotas pendientes. La deuda comunitaria puede afectar al inmueble aunque el comprador no la haya generado personalmente.
Documentos adicionales según la vivienda
- Certificado de eficiencia energética, que el vendedor debe entregar al comprador.
- Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad cuando la exija la comunidad autónoma.
- Información sobre arrendamientos, ocupantes y posibles derechos de adquisición preferente.
- Documentación específica si se trata de una vivienda protegida.
- Licencias y declaración de obra nueva si la vivienda o una ampliación no aparece correctamente descrita.
Si la compra se financia con hipoteca, añadiría a esta revisión la oferta vinculante, la tasación y las condiciones del préstamo. El precio atractivo de una vivienda pierde interés cuando la inscripción se retrasa por una discrepancia que podía haberse detectado antes.
Cómo se firma y se inscribe paso a paso
El proceso habitual tiene varias fases. No todas son obligatorias en el mismo orden, pero seguir una secuencia clara reduce los errores y permite saber quién debe hacer cada gestión.
- Revisión previa. Se comprueban la nota simple, la identidad del titular, las cargas, el IBI, la comunidad y la documentación de la vivienda.
- Contrato de arras o contrato privado. Si las partes lo firman, deben fijar con precisión el precio, la señal, el plazo, las consecuencias de desistir y la distribución de gastos.
- Preparación de la escritura. La notaría recopila los datos de la finca, los medios de pago, la situación arrendaticia y la información fiscal necesaria.
- Firma ante notario. El notario identifica a las partes, explica el contenido y autoriza el documento cuando la operación cumple los requisitos legales.
- Liquidación de impuestos. El comprador presenta y paga el impuesto que corresponda según si la vivienda es nueva o usada y según la comunidad autónoma.
- Presentación en el Registro. Se entrega la copia autorizada junto con la documentación fiscal y la acreditación de la presentación de los tributos municipales que procedan.
La presentación telemática por la notaría el mismo día de la firma suele ser una buena decisión porque genera un asiento de presentación y protege temporalmente la prioridad del comprador. Después, el registrador califica el documento. El plazo ordinario de despacho es de 15 días hábiles, aunque un defecto o la necesidad de aportar documentación puede alargar el proceso.
La inscripción no siempre es un requisito constitutivo de la compraventa, pero ofrece una protección decisiva. El comprador inscrito queda mejor protegido frente a acreedores del vendedor, dobles ventas o derechos incompatibles que no aparezcan correctamente reflejados.
Cuánto cuesta una escritura de vivienda en España
No existe una cantidad única para todas las operaciones. Los honorarios notariales y registrales se calculan mediante aranceles y dependen del valor declarado o comprobado, la extensión del documento, el número de copias y la complejidad de la operación. Por eso desconfío de cualquier cifra cerrada que no indique qué incluye.
| Concepto | Quién suele pagarlo | Referencia práctica |
|---|---|---|
| Nota simple | Comprador o interesado | 9,02 euros más impuestos por finca |
| Notaría | Según pacto y reglas aplicables | Arancel regulado, más copias y folios cuando proceda |
| Registro de la Propiedad | Normalmente comprador | Arancel regulado según el valor y el tipo de inscripción |
| Gestoría | La parte que contrata el servicio | Honorario variable por liquidar impuestos y presentar documentos |
| Impuestos de adquisición | Normalmente comprador | IVA y AJD en vivienda nueva, o ITP en vivienda usada |
| Plusvalía municipal | Habitualmente vendedor | Importe fijado según el municipio y las circunstancias de la transmisión |
Vivienda nueva
En la compra de una vivienda nueva al promotor se aplica normalmente un IVA del 10 %. Además, la escritura puede quedar sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma y el supuesto concreto.
Por ejemplo, en una vivienda de 250.000 euros, el IVA ascendería a 25.000 euros. Un AJD del 0,5 % supondría otros 1.250 euros, mientras que un tipo del 1,5 % elevaría ese importe a 3.750 euros, sin contar notaría, registro ni otros gastos.
Vivienda usada
En una vivienda de segunda mano suele aplicarse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El porcentaje no es estatal y puede variar por comunidad autónoma, por el valor del inmueble, por el tipo de vivienda y por circunstancias como la edad del comprador, la discapacidad o la adquisición de vivienda habitual.
El plazo para liquidarlo también depende de la administración autonómica competente. Yo no dejaría esta gestión para el último día: una presentación fuera de plazo puede generar recargos aunque la escritura esté correctamente firmada.
Cómo conseguir una copia o corregir una escritura
Si se ha perdido el documento, no significa que la propiedad haya desaparecido. El interesado puede pedir una copia simple o autorizada en la notaría que conserva el protocolo, acreditando su identidad y su interés legítimo. La copia autorizada tiene más fuerza para determinados trámites; la simple suele bastar para consultar la información.
Cuando el notario ya no ejerce, el protocolo pasa al notario que corresponda o al archivo notarial competente. Si no se recuerda dónde se firmó, una nota simple puede ayudar a localizar los datos registrales y el título de adquisición.
Cuando los datos no coinciden
Las diferencias entre escritura, Registro y Catastro deben analizarse antes de vender, hipotecar o heredar. Puede tratarse de un error de superficie, un cambio de numeración, una división no actualizada o una obra que nunca se declaró.
La solución depende del origen del problema. Puede bastar una escritura de rectificación, pero en otros casos harán falta certificados técnicos, documentos municipales, una declaración de obra nueva o un procedimiento registral específico. No conviene firmar una compraventa con discrepancias importantes confiando en que se arreglarán después.
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Herencias y donaciones
En una herencia, la escritura anterior del fallecido no convierte automáticamente al heredero en titular registral. Normalmente hay que formalizar la aceptación y adjudicación de herencia, liquidar los impuestos correspondientes e inscribir el nuevo derecho.
Algo parecido ocurre con una donación o una extinción de condominio. El documento que prueba la propiedad será el título adecuado para esa operación, no necesariamente la antigua escritura de compraventa.
La comprobación final que yo haría antes de entregar las llaves
- Compararía la identidad del vendedor con el titular registral.
- Confirmaría que las cargas se cancelan o se descuentan correctamente del precio.
- Revisaría superficie, anexos, referencia catastral e IBI.
- Exigiría el certificado de la comunidad y el certificado energético.
- Dejaría por escrito quién paga cada gasto y quién presenta cada impuesto.
- Solicitaría la inscripción registral y conservaría la escritura junto con las liquidaciones.
La escritura es el centro documental de la operación, pero la seguridad completa se obtiene cuando el contenido coincide con la realidad, los impuestos están liquidados y el cambio de titularidad queda inscrito. Esa comprobación previa suele costar mucho menos que corregir después una carga, una deuda o una discrepancia que nadie revisó a tiempo.
