Comprar una vivienda en España implica bastante más que reunir el precio pactado. La factura final depende sobre todo de si el inmueble es nuevo o usado, de la comunidad autónoma donde se encuentra y del valor que la Administración tome como base imponible. En 2026, conviene calcular estos impuestos antes de firmar para evitar que la operación se quede corta de liquidez.
La carga fiscal cambia según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma
- Vivienda nueva: normalmente paga un 10 % de IVA y AJD.
- Vivienda usada: tributa por ITP, generalmente entre el 6 % y el 10 %, aunque hay excepciones.
- Valor de referencia: puede convertirse en la base mínima del impuesto si supera el precio declarado.
- Plazo habitual: el ITP y el AJD se liquidan dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma.
- Hipoteca: el banco asume los impuestos de formalización del préstamo, mientras el comprador paga otros costes como la tasación.
Qué impuestos se pagan según la vivienda que compras
La primera decisión fiscal es identificar si se trata de una primera entrega de vivienda nueva o de una transmisión de segunda mano. No basta con que el inmueble sea moderno: importa quién vende y si la vivienda ya ha sido utilizada en las condiciones que marca la normativa.
Compra de vivienda nueva
Cuando compras directamente al promotor una vivienda nueva, pagas IVA del 10 % sobre el precio. En determinadas viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública, el tipo puede reducirse al 4 %.
Además del IVA, la escritura de compraventa queda sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, conocido como AJD. El porcentaje lo fija cada comunidad autónoma y suele moverse, de forma orientativa, entre el 0,5 % y el 1,5 %, aunque puede haber tipos reducidos o especiales.
Compra de vivienda usada
En una vivienda de segunda mano, el comprador no paga IVA, sino Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o ITP. Es un tributo cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo depende del territorio donde esté situado el inmueble.
Como referencia general, los tipos suelen situarse entre el 6 % y el 10 %, pero algunas comunidades aplican escalas progresivas, tipos superiores para viviendas de mayor valor o reducciones para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de vivienda habitual.
| Tipo de inmueble | Impuesto principal | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Vivienda nueva | IVA | 10 % del precio, o 4 % en determinados supuestos de vivienda protegida |
| Vivienda nueva | AJD | Aproximadamente entre el 0,5 % y el 1,5 % |
| Vivienda usada | ITP | Habitualmente entre el 6 % y el 10 %, según la comunidad autónoma |
Mi recomendación es no calcular el presupuesto con un porcentaje nacional único. La comunidad autónoma y el uso que tendrá la vivienda pueden cambiar la factura en varios miles de euros.
Cuánto dinero hay que reservar para los impuestos
Tomemos una vivienda de 250.000 euros para ver la diferencia entre operaciones. Si es usada y el ITP aplicable es del 7 %, el impuesto ascendería a 17.500 euros. Con un tipo del 10 %, subiría a 25.000 euros.
En una vivienda nueva de ese mismo precio, el IVA sería de 25.000 euros. Si el AJD aplicable fuera del 1 %, habría que sumar otros 2.500 euros, de modo que la carga fiscal inicial alcanzaría 27.500 euros, sin contar notaría, registro u otros gastos.
| Ejemplo | Cálculo | Impuesto aproximado |
|---|---|---|
| Vivienda usada con ITP del 7 % | 250.000 × 7 % | 17.500 euros |
| Vivienda usada con ITP del 10 % | 250.000 × 10 % | 25.000 euros |
| Vivienda nueva con IVA del 10 % | 250.000 × 10 % | 25.000 euros |
| Vivienda nueva con IVA y AJD del 1 % | 25.000 + 2.500 | 27.500 euros |
Estos ejemplos sirven para orientarse, pero no sustituyen el cálculo concreto. Los tipos reducidos pueden exigir requisitos estrictos, como tener menos de una determinada edad, destinar el inmueble a vivienda habitual o respetar un límite de ingresos y de valor.
Como margen de seguridad, muchas personas reservan entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el precio de compra para impuestos y gastos. En una vivienda usada con un ITP bajo puede ser suficiente una cantidad menor, mientras que una compra nueva con IVA, AJD y gastos complementarios puede acercarse a ese intervalo.
Qué valor se utiliza para calcular el impuesto
Uno de los errores que más caro puede salir es pensar que el impuesto siempre se calcula sobre el precio firmado. En muchos casos se utiliza el valor de referencia del Catastro, una valoración individual del inmueble que se actualiza anualmente.
Para el ITP y determinados supuestos de AJD, la base imponible no puede ser inferior al valor de referencia cuando este resulta aplicable. Si el precio declarado, la contraprestación pagada o ese valor son distintos, normalmente se toma la magnitud más alta.
Un ejemplo con valor de referencia
Imagina que compras una vivienda por 220.000 euros, pero su valor de referencia es de 235.000 euros. Si el ITP aplicable es del 8 %, el cálculo podría hacerse sobre 235.000 euros, lo que produciría una cuota de 18.800 euros en lugar de 17.600 euros.
Antes de entregar una señal importante, yo comprobaría ese dato y compararía el precio de mercado con la valoración catastral. Si el valor de referencia parece desproporcionado por el estado real del inmueble, es posible impugnarlo en determinadas condiciones, normalmente al recurrir la autoliquidación o solicitar su rectificación.
No debe confundirse el valor de referencia con el valor catastral. El primero se utiliza principalmente para ciertos impuestos de transmisiones y sucesiones; el segundo sirve, entre otras funciones, para calcular el IBI.
Cómo y cuándo se liquidan los impuestos
En una compra de vivienda nueva, el IVA suele pagarse al promotor junto con las cantidades previstas en la escritura o en las facturas. El comprador debe conservar la documentación porque demuestra el impuesto satisfecho y puede ser necesaria para completar la inscripción.
En una vivienda usada, el comprador presenta la autoliquidación del ITP ante la administración tributaria de la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble. El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la firma, aunque conviene revisar la norma autonómica concreta.
- Confirma si la vivienda es nueva o usada y quién figura como vendedor.
- Consulta el tipo de ITP o AJD aplicable en la comunidad autónoma.
- Comprueba el valor de referencia del inmueble en la fecha de la operación.
- Calcula la cuota y prepara la autoliquidación, normalmente mediante el modelo 600 cuando corresponda.
- Presenta el impuesto dentro del plazo y conserva el justificante para la notaría y el Registro de la Propiedad.
Retrasarse puede generar recargos, intereses o requerimientos. Por eso no dejaría la liquidación para después de la mudanza: lo más práctico es resolverla durante los primeros días posteriores a la firma.
Qué gastos no son impuestos, pero afectan al presupuesto
La compraventa también genera gastos que suelen mezclarse con los tributos. La escritura de compraventa, las copias notariales, la inscripción registral, la gestoría y, si interviene, la agencia inmobiliaria pueden aumentar el desembolso final.
La plusvalía municipal grava el incremento del valor de los terrenos urbanos y corresponde, por regla general, al vendedor. El comprador no debe asumirla automáticamente solo porque aparezca mencionada en una conversación o en un borrador de contrato.
El IBI tampoco es un impuesto específico de la compra. Se trata de un tributo periódico del ayuntamiento. En la escritura suele pactarse cómo se reparte el recibo del año entre comprador y vendedor, pero conviene dejarlo expresamente por escrito.
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Si compras con hipoteca
Desde la normativa hipotecaria vigente, la entidad financiera asume normalmente los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos ligados a la formalización del préstamo hipotecario. El comprador suele pagar la tasación y, si existe, la comisión de apertura.
Esto no significa que el banco pague los impuestos de la compraventa. El IVA, el ITP y el AJD de la escritura de adquisición siguen dependiendo de la operación y del comprador. La diferencia entre ambas escrituras evita muchos errores al revisar la provisión de fondos.
La cifra que conviene tener preparada antes de firmar
Antes de comprometerme con una compra, separaría tres cantidades: el precio que no cubra la hipoteca, los impuestos de adquisición y los gastos de formalización. La cifra decisiva no es solo el porcentaje anunciado, sino la base imponible real y los beneficios fiscales que puedas acreditar.
La forma más segura de planificar es pedir un cálculo escrito a la gestoría o asesor fiscal, verificar el valor de referencia y confirmar el tipo vigente en la comunidad autónoma. Con esos tres datos, el presupuesto deja de ser una estimación aproximada y se convierte en una cantidad que puedes reservar con bastante más seguridad.
